Често в своята практика при работа с клиенти срещам объркване или неточност в информацията относно разликата в статута на предлаганите обекти. Изключително важно е да изясните този аспект с купувачите си за да им спестите неудобства на по-късен етап. Като професионалист в сферата при първа среща с купувачи винаги обеснявам какви са разликите между апартамент и ателие. На пазара се предлагат жилища с различен статут. Някои от причините са:

• по – ниска пазарна цена;
• липса на някое изискване, за да отговаря напълно на Закона и др.

Какво определя един обект да е апартамент?

Според закона (ЗУТ и Наредба №7), за да бъде един обект апартамент, той трябва да отговаря на определени изисквания. В закона няма да срещнете апартамент като понятие, а жилище и то отговаря на минимални изисквания.

Изискванията към жилище (апартамент) на ЗУТ и Наредба №7:

• да има самостоятелен вход;
• да има най-малко едно жилищно помещение;
• да има кухня или кухненски бокс;
• да има баня-тоалетна;
• да има  складово помещение.  То може да бъде в жилището или извън него: мазе, таван или килер;
• да не е с изложение изцяло на североизток, северозапад или север;
• светлата височина на жилищните помещения в нови жилищни сгради трябва да бъде най-малко 2,60 м;
• жилищните помещения в подпокривното пространство на жилищни сгради трябва да имат светла височина най-малко 2,30 м в 50% от площта им и най-малко 1,50 м в най-ниската им част;
• да имат комини в дневните и в кухните;
• стаите и кухните трябва да имат прозорци;
• площта на прозорците за дневни да е най-малко 1/6 от площта на помещението;
• площта на прозорците  за спални, кухни и кабинети да е най-малко  1/7 от площта на помещението;
• при горно осветление или при осветление в наклонени плоскости размера на прозорците може да се намали с до 30 на сто;
• да нямат спални непосредствено до асансьорни шахти, сметопроводни и други помещения или пространства с източници на шум и вибрации, по-големи от пределно допустимите съгласно хигиенните норми;
• входните преддверия в жилищата да бъдат с минимална широчина 1,3 м;
• коридорите да бъдат с минимална широчина 0,9 м;
• да е надземно.

Всички тези изисквания важат за новопроектирани жилища (апартаменти) и трябва да се спазят, ако правите проект за преустройство и смяна на предназначението на ателие в апартамент.

Каква е причината много обекти в гр. Варна да бъдат ателиета?

Дори и да отговарят на всичко горе изброено, две са изискванията, които са основните виновници за разликите:

• липса на складово помещение;
• липса на паркомясто.

Има изисквания за необходимия брой паркоместа за жилищни блокове. Това не означава да имате личен гараж или паркомясто  като придатък към апартамента, а общо изискване да бъдат осигурени необходимият брой паркоместа за жилищния блок в рамките на парцела.

Възможността един обект да бъде ателие и да няма паркомясто към него е основната причина за недостиг на места за паркиране, дори в изцяло нови квартали!

За какво трябва да внимавате когато избирате ателие?

• Апартамента се декларира като основно жилище – данъкът се намалява с 50 %. За ателиета няма облекчения!;
• Ако за вас и членовете на семейството ви, апартамента е единствено жилище, не може да ви го отнеме съдия изпълнител. Правния термин е: несеквестируемо. Не се радвайте. Ако имате ипотека и кредит към банка несеквестируемост не важи. Несеквестируемост не важи за ателие! ;
• Нямате право на административен адрес (адресна регистрация) в ателие! Въпреки, че много хора имат такава регистрация в ателие, по закон нямате право и сега режима е затегнат спрямо предишни години;
• Според семейния кодекс ателието не е семейно жилище!;
• Възможно е да се развали сделка, ако са ви продали апартамент или жилище, но той не отговаря на всички архитектурни норми за да бъде апартамент;
• Възможно е да ви откажат монтиране на двутарифен електромер (дневна/нощна) за ателие, защото не сте жилище!;
• Ако сте собственик на ателие, може да получите определени предимства при спорове за наследство, развод и др! Например ако другата страна притежава жилище (апартамент), а вие само ателие имате предимство, защото нямате  жилище.

Промяна на предназначението от ателие в апартамент.

• Не е необходимо съгласие от съседи или общо събрание.
• Трябва да се докаже с архитектурния проект, че ателието отговаря на всички изисквания за апартамент.
• Докато винаги може да се изгради допълнителна ниша-гардероб за склад във всяко ателие, то най-сложно и често невъзможно е да се осигури паркомясто!

Община Варна предоставя и възможност да се Декларира ателието като основно жилище, в следствие на което данъците да бъдат като на апартамент. Ако е важно да си направите адресна регистрация на имота, който купувате, проверете преди да предприемете следващи действия. Често на пазара на недвижими имоти обектите със статут на ателие са на по-ниски цени от останалите. Помислете дали по-ниската цена на апартамента при покупка е добре и какви ще са последващите разходи.