Състоянието изпревари всички други фактори!

Ако трябва да се обобщи с едно изречение какво се продаваше най-бързо и на най-висока цена на пазара на недвижими имоти във Варна през 2025 г., това безспорно беше състоянието на имота. В година на по-информирани купувачи и значително по-внимателни решения, именно готовността на жилището за незабавно ползване се оказа решаваща – често дори по-важна от локацията или типа строителство.

Съвременно обзаведените имоти – категоричният победител

Имотите, които бяха:

• обзаведени с актуален интериор;
• оборудвани с модерни електроуреди;
• поддържани и визуално „завършени“;

се реализираха в пъти по-бързо и:

• с минимални или никакви ценови отстъпки;
• при по-висока цена на кв.м спрямо аналогични, но неподготвени имоти в същата локация;
• с по-кратък и по-лесен процес на преговори.

Причината е ясна – купувачите през 2025 г. търсеха сигурност, предвидимост и готовност за нанасяне, без допълнителни разходи, време и стрес.

Състоянието като нов „ценови рекорд“

На практика пазарът ясно раздели имотите в два основни сегмента:

• готови за живеене – бърза реализация, стабилни и по-високи цени;
• за ремонт или компромис – по-дълъг престой на пазара и по-големи ценови отстъпки.

Два имота в един и същи район, с еднаква квадратура и изложение, можеха да имат коренно различна пазарна съдба единствено заради нивото на завършеност и обзавеждане.

Как останалите критерии работеха в комбинация

Локация

Локацията остана важен фактор, но през 2025 г. тя вече не компенсираше лошото състояние на имота. Добър район, съчетан с неподготвен апартамент, много често означаваше дълъг престой на пазара, повече огледи без реален резултат и последващи ценови корекции.

В същото време се наблюдаваше и обратната тенденция – когато в не толкова предпочитан район се появеше имот в отлично състояние, с ново и съвременно обзавеждане, купувачите бяха склонни бързо да направят компромис с локацията. В практиката това означаваше съзнателна замяна на по-престижен район с една идея по-слаба локация, но за сметка на готовност за незабавно нанасяне и липса на допълнителни ангажименти.

Цена €/кв.м

Коректно позиционираната цена на квадратен метър работеше единствено когато беше подкрепена от реално качество и завършеност. През 2025 г. се наблюдаваха сериозно високи цени на кв.м именно при имоти, които бяха новообзаведени, напълно оборудвани и готови за живеене.

Показателно за тази тенденция бяха сделки, реализирани:

• в кв. Левски – на нива, характерни за Идеален център;
• в кв. Пчелина – с цени, сравними с кв. Бриз;
• в кв. Владислав Варненчик – при стойности, типични за кв. Победа;

и още редица подобни примери. Това ясно показа, че състоянието на имота измести районната логика при ценообразуването, когато предлаганият продукт беше без компромис.

Тип строителство – старо или ново – почти не оказваше влияние нито върху избора на клиентите, нито върху крайната цена, когато ставаше въпрос за завършен апартамент с готовност за живеене.
При наличие на качествено изпълнение, модерно обзавеждане и добра поддръжка, клиентите оценяваха крайния резултат, а не годината на строеж.

Изложение и етаж

Изложението и етажът продължиха да бъдат важни допълнителни характеристики, но през 2025 г. рядко бяха решаващ фактор сами по себе си, ако имотът не отговаряше на основното изискване – добро състояние и функционалност.

Важен акцент при покупка с ипотечното финансиране

Всички гореизброени фактори – локация, цена на кв.м, състояние, тип строителство, етаж и изложение – имат пряко отражение върху оценката на лицензирания оценител.

Когато се закупува имот на цена, по-висока от средната за района, дори при отлично състояние, е необходимо купувачът да разполага с по-сериозно самоучастие, за да се чувства спокоен в процеса на сделката. Това е ключов момент, който често се подценява, но имаше реално значение за успешното финализиране на сделки през 2025 г.

Два ключови фактора, които подсилиха тенденцията за покупка на готови апартаменти през 2025 г.:

1. Натрупан негативен опит с ремонти и майстори

Все по-голяма част от купувачите имаха личен или косвен опит с ремонтни дейности, свързани с:

• неспазване на договорени срокове;
• компромисно качество на изпълнение;
• допълнителни и непредвидени разходи;
• трудност при координация на различни майстори.

Този натрупан негативен опит направи клиентите значително по-предпазливи и ги насочи към имоти, които не изискват ремонт или сериозни довършителни работи.

2. Ипотечно финансиране и нежелание за тройно финансово натоварване

През 2025 г. значителна част от сделките се реализираха с ипотечен кредит. За тези купувачи перспективата да:

• изплащат едновременно ипотечна вноска;
• плащат наем, докато тече ремонт;
• финансират допълнително ремонтни дейности;

се оказа сериозен психологически и финансов товар. В резултат на това те предпочитаха готови за нанасяне жилища, дори при по-висока цена, но с ясна и предвидима обща стойност на покупката.

Практическият извод от 2025 г.

Купувачите плащаха за готовност, не за потенциал – Инвестицията в адекватно обзавеждане, освежаване и професионално представяне се възвръщаше многократно – както чрез по-бърза продажба, така и чрез по-добра крайна цена. За продавачите това означава, че дори сравнително малки подобрения – модерно осветление, актуални цветове, функционално и неутрално обзавеждане – можеха да направят разликата между месеци чакане и бърза, успешна сделка в условията на пазар като този през 2025 г.