Когато планираме покупка на нов дом или инвестиционен имот, вниманието ни обикновено е насочено към локацията, цената, типа строителство и документите. Но често пренебрегваме един специалист, чиято роля може да се окаже решаваща за успешната сделка – геодезистът.

Независимо дали става дума за апартамент, къща с двор или земеделски парцел, намесата на геодезист може да ни спести скрити проблеми, излишни разходи и сериозни главоболия в бъдеще.

В тази статия ви представяме Стоян Андреев, лицензиран геодезист с дългогодишна практика, който ще сподели кога и защо е важно да се обърнете към професионалист още преди да стигнете до подписване на предварителен договор.

Въпрос: Какво точно представлява професията геодезист?

Стоян Андреев: Тя е основна за проектиране, строителство и управление на инфраструктурата, кадастъра и други области. Работата на един геодезист е нужна както за проекти по изграждане на сгради, съоръжения и други инфраструктури, така и за последващи стъпки като попълване на сградите в кадастралната карта с цел узаконяването им, обособяване на самостоятелни обекти в сгради и други. Геодезистът проучва земята и се занимава с правните граници на отделните парцели земя, като ги замерва, установява, локализира, дефинира и описва в нужната документация и карти.

Въпрос: С какви казуси най-често се сблъскваш в практиката си?

Стоян Андреев: Най-често се установяват разлики в площите на имотите. Например площта на един имот в Кадастралната карта се разминава с площта по документ за собственост. В такъв случай се стига до обстойно проучване на имота.

Също често се установява неправилно отразяване в кадастралната карта на: границите на имоти, сгради или самостоятелните обекти в тях. Например един апартамент в сграда е с различна фигура и площ в кадастралната карта, от тези които са описани в Архитектурния проект и документа за собственост.  

Въпрос: В кои случаи при покупка на имот се налага намеса на геодезист?

Стоян Андреев: Целта е да се провери дали има разлики в площта, фигурата, местоположението и данните в кадастралния регистър на имота/апартамента, спрямо плана/картата и документа за собственост, както и да се проверят възможните граници на застрояване в имота, зони, сервитути и части за отчуждаване, ограничаващи бъдещ строеж. Несъответствието на някои от тези данни за конкретен имот често води до големи затруднения и дори невъзможност за покупко-продажба.

Въпрос: Какво би могло да се „скрие“ в един имот, ако не бъде извършена точна геодезическа проверка?

Стоян Андреев: Често имотите не са с уредени сметки по регулация. В повечето случаи това означава, че не може да се издаде скица на имота, а без скица – нотариуса не може да проведе сделка за покупко-продажба.

Понякога имотите имат забрана за строеж, поради разположението им в ограничителни зони.

За други имоти има частично ограничение за строеж, поради преминаващи през него трасета на надземни или подземни проводи (ВиК, Ел, ВЕЛ, Газ и други).

Ако фигурата и площта на имота в кадастралната карта съвпадат с тези от документа за собственост пак има риск, понеже съществуващите огради на място са константно изместени в една посока. Това може да доведе до сериозни усложнения за евентуален проект за строеж.

За тези случаи, както и много други, е необходима задължителна консултация с геодезист, за да се вземат необходимите мерки на време. 

Въпрос: Можете ли да дадеш пример от практиката си, когато геодезическа проверка е предотвратила голям проблем за купувач?

Стоян Андреев: Доста случаи има в които, преди покупка на парцела, купувача ни заявява проверка на границите чрез трасиране или заснемане за комбинирана скица. Оказало се е, че мястото не е там където си е мислил, при което се отказва да го купува.

Имало е случаи, в които преди покупка на апартамент или друг самостоятелен обект в сграда правим „Проект за изменение на самостоятелен обект“, тъй като не е правилно нанесен в кадастралната карта и кадастралните регистри. Разминаването на площите може да създаде затруднения на купувача в бъдеще.

Въпрос: Кога трябва човек да се обърне към геодезист – преди или след като подпише предварителен договор?

Стоян Андреев: Нашия съвет е колкото по-рано се направи проверка, толкова по-добре. След подписването на предварителния договор може да се окаже, че строеж на каквото и да било в имота не може да се изпълни, или ако може …няма да е според очакванията на купувача. Така че препоръчва преди подписването на Предварителен договор да се направи консултация.

Въпрос: Какви са ориентировъчните цени за геодезическа проверка при покупка на парцел или къща?

Стоян Андреев: Около 500 лв за стандартен имот в града (1000 кв.м).

Въпрос: Какъв е твоят съвет към хората, които търсят имот – какво да не пропускат?

Стоян Андреев: Не пропускайте консултация с професионални лица! Това ще Ви спести време, нерви и пари.

В морето от документи, оферти и строителни термини, геодезистът често остава в сянка, но всъщност е един от най-ценните съюзници при покупка на недвижим имот. Това е специалистът, който ще ви покаже къде свършва и започва вашият имот, дали има разминавания между документи и реалност, както и потенциални проблеми със съседи, граници или площи.

Ако обмисляте покупка на парцел или къща – особено в райони със стари постройки, неясни граници или липсваща документация – консултацията с геодезист не е излишен разход, а важна стъпка към спокойна сделка.

Ако желаете да се свържете с инж. Стоян Андреев, може да използвате формата за контакт в сайта – с радост ще ви изпратя допълнителна информация и ще ви съдействам.