В последните години покупка на парцел се превърна в приоритет за много хора, които мечтаят да построят свой дом. Парцелите обаче са едни от най-сложните имоти за придобиване и изискват изключителна внимание и задълбочено проучване. Винаги е препоръчително да се консултирате не само с опитен брокер, но и с адвокат, за да избегнете неприятности и скрити проблеми.

В тази статия ще обсъдим някои от най-честите проблеми, свързани с покупката на парцел, и ще ви предоставя основни насоки как да ги избегнете. Тази информация ще ви послужи като начална стъпка при вземане на решение. За улеснение, ще разделим аспектите, за които да внимавате, на три основни групи: законови, технически и природни.

Законодателни аспекти при покупка на парцел

• Един от най-важните аспекти при покупката на парцел е да проверите собствеността на имота. Често парцелите имат множество наследници, което може да усложни процеса на покупка. 
• Важно е да разберете дали имотът е поземлен (ПИ) или урегулиран поземлен имот (УПИ). Това е от съществено значение, тъй като в България законът позволява строителство само върху УПИ. 
• За да започнете строителство на къща, трябва да изготвите подробен устройствен план (ПУП), като най-оптимистичният срок за одобрение на ПУП е около 6 месеца.

Технически аспекти при покупка на парцел

• Проверете реалната му площ. Важно е да се уверите, че площта, посочена в документа за собственост, е актуална, тъй като често част от имота може да бъде отнета за улична регулация. В някои случаи бъдещият път може да премине през средата на парцела, което ще направи терена неподходящ за строителство.
• Обърнете особено внимание и на наличието на сервитути – комуникации като кабели, водопроводи, канализация или газопроводи, преминаващи под или над парцела. Те могат значително да ограничат възможността за застрояване.
• Проверете дали парцелът има законен достъп до път. Понякога пътят, по който сте стигнали до имота, може да преминава през частен имот, и в бъдеще собственикът му може да откаже достъп. Въпреки че уличната регулация може да реши този проблем, изграждането на нова инфраструктура от общината отнема много време.

Токът, водата и канализацията са от съществено значение, за да имате нормален дом и изобщо да можете да построите къща, независимо дали тя ще бъде масивна или сглобяема. 

Канализацията

• Канализацията в много от местностите в град Варна просто липсва. 
• Има някои имоти около района на Бриз, които имат късмета да бъдат свързани с канализация, но това е изключително рядко срещано явление. 
• Същото важи и за селата в региона. 
• Ако попаднете на парцел, който ви представят като свързан с мръсен канал, проверете дали тази канализация не е частна и дали съществува възможност парцелът, който сте харесали, да бъде включен към нея.

Ще срещнете следното доста често…

“Ток и вода в съседство.”

… но е важно да уточните няколко неща:

• Има ли достатъчно мощности, за да се присъединят нови обекти?
• Дори и да има мощности, къде точно ще ви позволи енергоразпределителното дружество да се свържете? 
• Дори да има електрически стълб в парцела, не винаги е възможно да се използва той; може да се наложи да се свържете с друг, който е по-далеч.

Присъединяване към водоснабдителната мрежа. 

• В много от районите на Варна, където се строят къщи, тези мрежи за ток и вода са частни, а не държавни;
• Ще ви трябва разрешение от местната кооперация, за да се свържете към тях. 
• Ако е необходимо изграждане на ново трасе за присъединяване към съответната мрежа, разходите за това са изцяло за ваша сметка.

Природни особености при покупка на парцел

Природните характеристики на парцела също могат да повлияят на възможността за строителство. 

• Денивелацията на терена може да оскъпи строителните работи, 
• Наличието на подпочвени води може да създаде допълнителни проблеми;
• Свлачищните и червените зони са потенциални рискове, които не бива да се пренебрегват. 
• Не забравяйте да проверите и за наличието на защитени дървета, които могат да ограничат застрояването.

В заключение

• Покупката на парцел е важна и сложна стъпка, която изисква задълбочено проучване и консултации с професионалисти. 
• Независимо дали планирате да построите своя мечтан дом или да инвестирате, внимавайте за законовите, техническите и природните аспекти на имота. 
• Подходете към процеса с внимание и прецизност, за да си осигурите успешна и спокойна сделка. 
• В крайна сметка, правилното проучване днес може да ви спести много главоболия в бъдеще.